King Sir 拆解置業秘訣　月入2萬如何上車？

過去幾年，本港樓價持續高企，不少八九十後年輕人也歎上車難，隨後社會上亦有過一輪對「買樓何價」的討論。

《iMoney 智富雜誌》早前邀得人稱「King Sir」的資深物業投資者、香港按揭顧問創辦人葉景強主講「樓市下半年部署」講座。

▲ 人稱「King Sir」的資深物業投資者、香港按揭顧問創辦人葉景強。(相片來源：iMoney 智富雜誌)

King Sir為此提出一問：「誰是樓奴？」從而帶出他對年輕人應否買樓的看法，他更笑言；「信不信由你，反正我信了！」

「業主和租客基本上都是樓奴！」他解釋，業主買樓動輒供款二三十年，向銀行繳付百萬元利息，但以長綫來看，隨着年紀增長薪金上調，供樓初期捱幾年，日後便會愈來愈輕鬆。日後有樓在手，可加按套現作個人發展或再置業投資，資產亦可留給下一代。

相反，租樓減低了儲蓄能力，加上租金永遠與市道掛鈎，經濟好加薪，轉頭業主便會加租，抵銷了資產增長，生活質素難以得到改善。「雖然大家都是樓奴，但業主始終較租客好，所以說到底年輕人有能力，還是應該置業。」

當年輕人確認了買樓目標，就要務實地行動。第一步先要了解可以買甚麼樓、怎樣買，明白有助自己上車的工具，也要同時了解現時政策帶來的局限。

他引近年參加其物業投資班的年輕學生為例，很多人以為買樓一定要付足四成首期，一個400萬元的單位首期便要160萬元，這數字對年輕人來說是天方夜譚。

他們不知道按揭證券公司的按揭保險計劃，會為首期不足的人做擔保，400萬元以下的細價樓最高可做到九成按揭，首期連印花稅、佣金等，大約55萬元已足夠上車。一對月入2萬至3萬元的男女朋友一齊儲，3年便可上到車。對年輕人來說，發個可以實現的夢，人生才不至太灰。

保持良好信貸紀錄

King Sir謂近年接觸到的年輕人有一個通病，就是習慣先使未來錢，欠下一大筆卡數、私人貸款等，而不知道此舉會為上車計劃造成很大阻礙，故建議有意置業者，事前應向環聯信貸資料庫取得自己的信貸報告，若報告不夠「靚仔」，應盡快作出改善。

環聯信貸報告就像Body Check一樣，檢查你的財政是否健康。它會就你所有借貸紀錄提供一份詳細資料，例如你有幾多張信用卡、有否向財務機構申請過貸款及還款情況，然後給予評分，而銀行日後在審評按揭時，便會因應你的評分去決定借不借錢、借貸年期及金額。

他續解釋，信貸評分最高級別為A，最低為J。一般以A至C為最好，D至G為合格，而I和J則不合格，有可能是當事人曾經申請破產或進行債務重組。

一個評級為C級的人，代表他有99.1%會履行其還款承諾，即少於1%的機會不還錢。至於I級則只得59.4%會履行還款責任。

即係四成機會唔還錢，你做銀行都唔會借啦！所以這些Grade就最好暫時不要買樓。

至於怎樣才會「劃花」自己的信貸紀錄，King Sir奉勸有兩件事做不得。第一，不可遲找卡數。若果卡數遲了兩星期或以上還款，銀行便會將紀錄交予環聯，寫進個人報告中。

即使只是遲還一兩天，但月月如是也非好事，事關銀行會將此演繹成「你有財務問題」，故持續拖延還款，這亦有可能影響信貸評級。

此外，部署買樓的人，最好不要向銀行申請任何形式的貸款，事關此舉會直接影響你日後按揭時所批出的金額。

假設你月入3萬元，銀行會以一半，即1.5萬元界定為你的還款能力。再假設你申請六成按揭，利率2.15%，還可款期為30年，即銀行最高會向你借出330萬元（以按揭計算機計算出來），即是你可買到約550萬元的樓。

 

但若果你已有一筆9,000元的私貸，銀行會先扣除，即你只餘下6,000元供樓能力。以同樣方式計算，銀行最多只會批出130萬元，變相你可買的樓價錢亦會大大減至217萬元，故借錢前要三思。

▲ 相片來源：iMoney 智富雜誌

實戰睇盤累積經驗

計好數之後，就是實戰，意思是要積極「落區行盤」。King Sir建議，若果打算在一年後入市，從今日起便要開始學習睇樓，最好一個月睇10至20個盤。

愈睇得多就愈有Sense，懂得比較樓盤質素優劣、價錢高低，有助日後為心儀的單位定價，亦可藉此與經紀混熟，學習與他們溝通，這樣可大大提高找到筍盤的機會。

他建議首先就喜好及實際需要選定幾區，看一兩轉後再收窄到某區或某幾個屋苑，當與經紀混熟而又做好入市準備時，就向他說明要求，例如哪一幢、甚麼層數坐向有放盤，而叫價亦與預算相若，就可通知你睇樓。

當然見一兩次經紀未必會記得你，所以最好間中致電找他問問市況，或者像劉以達做戲一樣在地產舖門口飄來飄去，加深他對你的印象，哈哈！

說到這裏，講座現場不少年輕人也有同一疑問，就是400萬元以下筍盤何處尋？King Sir表示，目前港島區柴灣、筲箕灣及香港仔仍有少此類細價樓，九龍區就以紅磡、牛頭角、大角咀及長沙灣最多，若果心儀新界區的話，則荃灣、沙田、元朗及屯門仍有很多選擇，而且同一價錢可買到較港島九龍更大的單位。

全文刊於《iMoney智富雜誌》第451期（收費閲讀）

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